——“鹏友会地产圈周三聚”的同步思考【011】
背景：
近日，新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖，文中追问：
“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”
这个引来新华社专门发文怒斥的“公摊面积”到底是个什么东西？作为入行近20年的专业业内人士，感觉不能让这种不学无术的小编混淆视听、转移矛盾……感觉有必要出来给各位部门真相的观众解说一下，给大家解解惑。
文中谬论如下：
一、部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。
二、公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。
三、至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正……人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积问题，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。
要搞清楚“公摊面积”，需要建立几个概念：
一、控制性详细规划
控制性详细规划 （regulatory plan）是城市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。
控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。
控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可（含出具项目的《规划设计条件通知书》）、实施规划管理的依据。
控制性详细规划中的“应用指标量化”中与地价紧密相关的是“容积率”。
二、容积率
容积率：项目地上总建筑面积，与项目净用地面积的比值。
反过来，项目净用地面积X容积率=项目地上（极限）可建总建筑面积。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
三、楼面地价
楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
楼面地价=土地总价÷项目规划地上总建筑面积=土地单价/规划容积率（极限情况下）。
楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、管理成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
在这几个概念建立的基础之上，我们可以发现：
1、土地拍卖和项目规划报建的依据都是项目宗地的所在的“控制性详细规划”。
2、“控制性详细规划”决定《规划设计条件通知书》，《规划设计条件通知书》决定“容积率”，同时决定“楼面地价”，也决定了“项目地上（极限）可建总建筑面积”。
也就是说，项目的地上（极限）可建总建筑面积和楼面地价是由法定规划——控制性详细规划和规划管理部门决定的。
那什么叫公摊面积？
简单看，商品房的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。这里有需要建立几个概念：
一、公共使用的建筑面积
根据《房产测量规范（GB/T17986-2000）》，公共使用的建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
公共使用的建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
二、公摊面积
公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用使用的建筑面积。简称“公摊面积”
公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
三、绝大多数公摊面积是计入项目地上总建筑面积的；同时，所有的公摊面积是计入项目总建筑面积（含地上总建筑面积和地下总建筑面积）的。
也就是说，公摊面积所示的公共使用建筑空间，也有楼面地价的成本。
当然，公摊面积所示的公共使用建筑空间，也有对应的项目建造成本。
在这几个概念建立的基础之上，我们可以发现：
1、公摊面积是必要的公共使用面积。
2、公摊面积所示的公共使用建筑空间，会被摊入楼面地价。
3、在摊算面积单价时，习惯上是以总建筑面积作为分子，进行计算和摊算。
文中提出“公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正……人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积问题，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。”
公摊系数的上涨，也可以有很浅显的解释：独栋建筑，其实是没有公摊的。如果是独栋别墅小区，可能会有少量的物管用房、水电设备房等会计入公摊。一旦是楼房，首先就必须要楼梯，楼房的公摊就会比独栋别墅小区大。随着楼房的层数的提高，根据消防规范等设计规范的要求，会增加电梯和楼梯的布置，其建筑的公摊会进一步提高。近期，国家规范规定高层建筑的电梯须满足担架进出的需求，公共走道空间的宽度也进一步提高……
但是，建筑设计的研发，设计技术水平的高低，开发商管控项目的能力，其中有不小的一部分，就体现在在规范允许的范围内，尽可能地控制公摊面积。
换句话说，开发商在项目的设计阶段，是希望尽可能地控制公摊面积的。根本不存在“部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。”的主观意愿。
至于“取消公摊”，那真的是个笑话！这就相当于亨利·福特曾经说的那句笑话，“我雇的明明是两只手，怎么却来了一个人。”——的确是笑话，如果把后面那个人砍掉，福特所雇的那两只手也不可能存在！
文中提出的“公摊面积缺少标准、管理混乱”的说法，建议该小编去认真了解前面建立的几个技术概念，同时去学习一下《房产测量规范（GB/T17986-2000）》，学习了解一下什么是层公摊、单元公摊、栋公摊、大公摊的概念，才会真正了解国家建设主管部门对公摊面积的管理模式，有一个相对清晰的认识。
文中又提出：“至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。”
其实供暖费和物管费的计价，正如文中小编的表述“本身只是一个数字问题”——众所周知，物管公司和供暖公司都不会做亏本买卖，不会因为计价面积（从建筑面积，变为套内面积）的减收，而减少总的应收费用。——这是一个计价模式的问题，并不会直接提高住户的负担。
总的来说，站在房管局立场，对房价的计价，希望是按建筑面积单价计价。站在购房者和住户模式，希望按套内建筑面积单价计价。其实开发商还有一个倾向，希望按每套总价计价。
愿望都是良好的，其实都只是一个统计数字而已。
其实，住宅的性价比评价标准，还有相当多的指标需要比较；目前的公摊模式有完整的技术体系和核算标准，有相对公允的房屋面积产权测量机构来测量和核算。
如果说还有什么需要补充的话，房管局要求开发商的备案价，除了现有的面积单价之外，可以补充一个对应的套内面积单价——只是统计数字就没有那么好看了。
至于小编文中提出的“2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。”云云，可以推断，肯定是“偷面积”的量太大，导致公共面积居然比规划的套内面积还小了。这种问题，可以参看兄弟以前的一篇文章《从“偷面积大放水”到“精装修遮羞布”》。
